Производитель ракетных двигателей АО «Протон ПМ» выставил на продажу комплекс в центре Перми, где ранее располагалось промышленное производство. Два здания, а также помещения в двух корпусах общей площадью 15 тыс. кв. м выставлены на аукцион. Начальная цена актива превышает 630 млн руб. Сейчас предприятие завершает перенос части производства в поселок Новые Ляды. Эксперты называют цену адекватной, но отмечают, что в прошлом году лот был бы более доступным для потенциальных покупателей из-за низких ставок по кредитам.

Объявления о продаже недвижимости были опубликованы в минувший вторник на «Авито» и площадке «РТС-Тендер». Как следует из их текстов, АО «Протон-ПМ» намерено реализовать производственные помещения общей площадью 15 тыс. кв. м, расположенные на городской площадке предприятия по адресу: Комсомольский проспект, 93. Продажа будет происходить в форме аукциона, заявки принимаются до 19 декабря 2024 года. Начальная цена лота составляет 637,775 млн руб. Из документации на «РТС-Тендер» следует, что в его состав входят нежилое помещение в корпусе №4 площадью 5,444 тыс. кв. м, два здания площадью 424 кв. м и 423 кв. м, а также нежилые и встроенные помещения корпуса №12 общей площадью 8,4 тыс. кв. м. Кроме того, собственник намерен продать три земельных участка (28,2 тыс. кв. м, 6,013 тыс. кв. м и 4,57 тыс. кв. м). Общая стоимость недвижимого имущества оценивается в 550,615 млн руб. с НДС, еще в 80,659 млн руб.— стоимость оборудования, расположенного на производственном объекте. Речь идет о грузоподъемных механизмах, узлах учета, системах кондиционирования, сигнализации и наблюдения.

В документации также указывается, что для участия в торгах участники конкурса должны внести задаток в размере 10% от минимальной цены имущества — 63,7 млн руб. Шаг аукциона составляет 0,5% от нее, то есть 3,158 млн руб. Победителем может быть признан и единственный участник торгов.

АО «Протон-ПМ» входит в интегрированную структуру АО «НПО “Энергомаш”» ГК «Роскосмос». Производственная площадка предприятия находится в Перми. Сегодня «Протон-ПМ» является ведущим предприятием российской космической отрасли, его основная специализация — изготовление ракетных двигателей и их составных единиц. Предприятие осуществляет производственную деятельность на площадках в Свердловском районе Перми и микрорайоне Новые Ляды. По итогам 2022 года убытки компании составили 1,493 млрд руб., прошлый год АО также закончило с отрицательным финансовым результатом.

Коммерсантъ

Обострение геополитики стало причиной резкого обесценивания российской валюты. Об этом заявил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

22 ноября на Forex курс доллара превысил 103,75 рубля, в моменте поднимаясь более чем на 2%. Сопоставимый рост показал и китайский юань, пробивший вверх отметку 14,3 рубля. Евро проходил выше 108 рублей, укрепившись на 1,5%.

«Основной причиной этой динамики я считаю именно обесценивание российской национальной валюты, а не укрепление иностранных. Драйвером негативной динамики рубля стало очередное обострение конфликта между Россией и Западом из-за военных действий в Восточной Европе. Дополнительное давление на курс российской валюты оказало принятие в США очередного пакета санкций. В результате для десятков российских банков, в том числе Газпромбанка, становятся закрыты трансграничные переводы денежных средств через SWIFT и китайскую международную платежную систему UnionPay. Большинство попавших под эти ограничения кредиторов рекомендовали своим клиентам за рубежом снять наличные средства со счетов», — пояснил Владимир Чернов.

По его прогнозу, негативное влияние на курс рубля сохранится до деэскалации конфликта в Восточной Европе, которая вероятна после вступления в должность нового президента США, то есть в конце января 2025-го.

«Возможно некоторое смягчение давления к 25 декабря, когда американские законодатели уйдут на рождественские каникулы. До конца текущего месяца прогнозирую усиление напряженности, так как 26 ноября состоится чрезвычайное заседание послов стран НАТО и Украины. На этом фоне пара доллар/рубль может краткосрочно подняться до 105 рублей, а юань/рубль — до 14,5 рубля», — полагает аналитик.

банки.ру

Почему даже при высоких ставках аренды свободных складских площадей почти не остается

Объемы ввода складской недвижимости в России растут с низкой базы — обеспеченность такими площадями по-прежнему ниже, чем в развитых странах. Девелоперы продолжают наращивать объемы ввода новых проектов, большинство из них строятся под конкретного пользователя, в формате build-to-suit. Те же площади, которые реализуются спекулятивно, оказываются законтрактованными еще до сдачи в эксплуатацию. Как долго продлится такой ажиотажный спрос, разбирался «Ъ-Review».
По данным NF Group, общий объем качественного предложения складских площадей в России достиг 47,1 млн кв. м, к концу года этот показатель может превысить 50 млн кв. м. Из этого объема более половины площадей (53%) расположены в Московском регионе, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других регионах страны.
Для сравнения: за тот же период 2023 года в эксплуатацию были введены площади в объеме 941 тыс. кв. м, однако, несмотря на повышение темпов ввода, доля свободных площадей остается на минимальном уровне — менее 1% по всей стране.

Дело — в цикле
о 2020 года ситуация была стабильной: потребление и ввод площадей были планомерными, вспоминает CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа. Однако с началом пандемии многие девелоперы пересмотрели планы на строительство новых объектов, поскольку не понимали, как будет развиваться ситуация. Параллельно резко вырос спрос на складские помещения со стороны сегмента e-commerce, который начал стремительно развиваться в период локдауна. Поскольку большая часть покупок переместилась в интернет, у ритейлеров появилась потребность в новых складских площадях, а после окончания пандемии этот тренд только усилился.
В 2022 году из-за общего состояния неопределенности на рынке недвижимости и в стране в целом ряд крупных потребителей складских площадей охладили свою деловую активность и перенесли планы по развитию на более поздний срок, продолжает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers Виктор Афанасенко. Таким образом, объем поглощения в 2022 году упал в 2,5 раза по сравнению с 2021 годом, а уровень вакантных площадей вырос на 1,3 процентного пункта.
Одновременно объем онлайн-заказов за год увеличился на 69%, что сформировало отложенный спрос. В результате 2023 год стал рекордным в истории рынка по объему заключенных сделок — 6,6 млн кв. м, говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Результативным было и первое полугодие 2024 года, когда было заключено сделок на 3,5 млн кв. м. Основной спрос пришелся на build-to-suit (BTS) проекты маркетплейсов, которые стали в том числе активно расширять свои складские площади в регионах.
Инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова добавляет, что строительство спекулятивных площадей остается ограниченным, поэтому такие объекты оказываются законтрактованными к моменту ввода в эксплуатацию. Управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин добавляет, что помимо e-com-сегмента с начала года активный спрос проявляет и офлайн-ритейл. Также спрос формируют и те арендаторы, которые в последние два года откладывали решение об аренде под влиянием динамики ставки, а теперь возвращаются на рынок с увеличенным запросом.
«Можно сказать, что сейчас — рынок арендодателя»,— резюмирует господин Афанасенко, добавляя, что дисбаланс спроса и предложения, рост себестоимости строительства, ключевой ставки и издержек по финансированию приводят к продолжающемуся увеличению стоимости покупки и аренды складов.

Новые игроки
В то же время количество девелоперов, реализующих складские комплексы, остается ограниченным, уточняет Антон Алябьев. Хотя новые игроки на рынке все же появляются, в том числе в регионах,— это и генподрядчики, и компании из других сегментов недвижимости.
В Москве в последние годы благодаря программе МПТ на складской рынок вышли многие застройщики жилья. Появление таких игроков, безусловно, позитивное явление, которое позволит реализовать часть спроса, отмечают в CORE.XP. Господин Манунин отмечает: «Пока сложно сказать, насколько эти компании смогут повлиять на расстановку сил на рынке. В первую очередь результат будет зависеть от того, рассматривают ли новые игроки выход в складской сегмент как полноценную диверсификацию своего основного бизнеса, или планируют реализовать проекты ситуативно».
«Хотя конкуренция в сегменте присутствует, ее пока недостаточно, чтобы это позволило снизить арендные ставки и полностью удовлетворить растущий спрос со стороны арендаторов»,— заключает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.

Как меняются ставки аренды
Сейчас средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на спекулятивные складские площади класса A в Московском регионе достигает 11 тыс. руб. за 1 кв. м в год (triple net, без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), на площади формата build-to-suit — 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка аренды на спекулятивные площади класса A достигает 9,5 тыс. руб., а в остальных регионах России — 9,2 тыс. руб. До конца года, по прогнозам NF Group, показатели могут вырасти еще на 1 тыс. руб. за 1 кв. м в Москве, 0,5 тыс. руб.— в Санкт-Петербурге и 0,8 тыс. руб.— в остальных регионах.
Хотя большинство компаний по-прежнему стремится к приобретению складов вблизи Москвы, ее транспортных узлов и коммуникаций, из-за роста арендных ставок многие компании вынуждены рассматривать менее привлекательные локации, в том числе в удаленных районах, отмечает Ярослав Туа. В Nikoliers добавляют, что доля региональных рынков в общем объеме спроса постепенно растет: по итогам 2024 года на него придется 42% от реализованных сделок, тогда как в 2023 году показатель был на уровне 35%, а в 2022 году — 30%. Наибольший рост наблюдается в тех регионах, где активно развиваются крупные маркетплейсы и ритейлеры: например, компания «Ориентир» вышла в новый для себя регион — Калининград, начав строить для X5 Group мультитемпературный распределительный центр. В топе также остаются крупные города-миллионники, такие как Екатеринбург и Новосибирск.

Как меняется обеспеченность складами
Хотя российский рынок складской недвижимости растет по сравнению с некоторыми зарубежными опережающими темпами, страна пока отстает по уровню обеспеченности площадями от крупных рынков. За последние пять лет объем качественного складского предложения в России увеличился почти на 40%, в США — на 14%, в Канаде — на 7%, в Великобритании — на 25%, подсчитали в IBC Real Estate. Однако обеспеченность складскими площадями в стране сейчас составляет 0,32 кв. м на человека, тогда как в Великобритании показатель достигает 0,8 кв. м, в Бельгии — 2,2 кв. м, в Канаде — 4,6 кв. м, следует из данных NF Group. «Путь обеспеченности складами от 0,17 до 0,32 кв. м на человека мы прошли за десять лет, соответственно, для сближения как минимум с Великобританией нам нужно еще около десяти лет»,— подсчитали в ГК «Ориентир». С учетом текущей стоимости долга и, как следствие, замедления инвестиционной активности, возможно, что времени потребуется еще больше.
В развитых западных странах рынок качественной складской недвижимости формировался на протяжении 40–50 лет, напоминает господин Фомиченко, тогда как российский рынок начал активно развиваться лишь около 20 лет назад. В Herzen считают, что для роста обеспеченности необходимы не только сопоставимая покупательная способность и размер экономики, но и большее внимание к среднему классу и частному бизнесу: «Крупному бизнесу проще реализовать масштабные объекты, а чтобы все росло так, как на Западе, должен быть рост в каждом сегменте и особенно в бизнесе среднего класса». В западных странах доля малого и среднего бизнеса выше, и именно они являются основными пользователями таких складов, подтверждает господин Фомиченко.
Впрочем, обнадеживают в Nikoliers, темпы строительства складов сейчас находятся на хорошем уровне, особенно благодаря BTS-проектам и собственному строительству маркетплейсов по всей стране, включая регионы.
Основной же риск, с которым сегодня сталкиваются инвесторы в складскую недвижимость,— это высокая ключевая ставка, она усложняет обслуживание существующих кредитов, ведет к ухудшению финансовых моделей и, как следствие, снижению интереса инвесторов к сектору, предупреждают в NF Group. Один из наиболее опасных сценариев в таких условиях, по мнению аналитиков, возможность появления проблемных активов. Такие риски уже беспокоят участников рынка и могут снизить активность девелоперов в сегменте, предупреждают в компании. Кроме того, высокая ставка влияет на интерес со стороны частных инвесторов, которые, к примеру, вместо покупки паев ЗПИФов складской недвижимости сегодня скорее предпочтут депозиты.
Впрочем, по прогнозам NF Group, до конца года ожидается поглощение на уровне еще около 3 млн кв. м. Таким образом, общий объем сделок за весь 2024 год достигнет 7 млн кв. м, что сопоставимо с рекордным показателем 2023 года.

Коммерсантъ

Ну и коротенечко про Пермь

1. В Перми открылся склад Ozon. С 14 ноября большой логистический комплекс Ozon в Перми начнет доставлять первые заказы покупателям. Пресс-служба Ozon прокомментировала, что в пермском комплексе будут обрабатывать «стандартные товары от продавцов маркетплейса», срок их доставки по региону может сократиться до суток. Склад расположен за аэропортом, напротив Култаево.

2. Новый склад «ТРАСКО» открылся в Перми. Склад начал работу 1 октября. Он позволит расширить складские площади транспортно-логистической компании и создаст дополнительные удобства ее клиентам и партнерам из УРФО.
Построенное с нуля помещение находится на Восточном обходе города. Оно укомплектовано необходимой техникой и оборудованием, которое гарантирует оперативность и качество погрузочно-разгрузочных работ, предлагает различные виды упаковки, а также услуги по ответственному хранению грузов.
Адрес нового склада: город Пермь, ул. Восточный обход, д. 82

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов объясняет, что Центральный банк России, повышая ключевую ставку, стремится увеличить стоимость кредитов и стимулировать население к сберегательной модели поведения через высокие ставки по депозитам. Цель — сократить потребительский спрос и, следовательно, замедлить рост цен. Однако темпы роста потребительского и корпоративного кредитования в России остаются высокими. Бизнес продолжает привлекать займы, несмотря на увеличение ставок, а заработные платы населения растут на фоне дефицита кадров. Увеличение реальных доходов населения служит сильным проинфляционным фактором.

В текущем году также наблюдался значительный рост автокредитования, вызванный ажиотажем перед увеличением утилизационного сбора с 1 октября 2024 года, что приведёт к подорожанию автомобилей на 20–30%. Ипотечное кредитование также сохраняло высокие темпы, особенно в первой половине года, когда действовали льготные программы. Таким образом, и население, и бизнес продолжают тратить деньги, несмотря на высокие ставки, отмечает аналитик.

Ослабление курса рубля, по его словам, способствует пополнению дефицитного бюджета, но также усиливает инфляцию за счёт подорожания импортных товаров. С начала года рубль потерял около 5% стоимости. Запрет на импорт множества товаров в страну увеличивает их стоимость из-за удлинения логистических цепочек. В итоге Владимир Чернов считает, что для замедления инфляции необходимы скоординированные действия различных ведомств. Центральный банк не сможет справиться с этой задачей в одиночку, прибегая только к экстренным мерам.

Магистр экономики, финансовый обозреватель, ведущий программы «Рынки» на РБК-ТВ Никита Макаров отмечает, что в обществе нет единого мнения относительно эффективности действий регулятора по сдерживанию инфляции. По его же мнению, нельзя сказать, что меры ЦБ не работают. «Во-первых, они всегда действуют со значительным лагом. Это отмечено и в учебниках, и в теории. Кроме того, Центральный банк в лице Эльвиры Набиуллиной всегда транслирует эту закономерность. Такой лаг может достигать шести месяцев, поэтому сейчас рано говорить, что меры недейственны, — говорит Никита Макаров. — Во-вторых, мы видим, что пик инфляции пройден. Например, за июль — август инфляция прирастала меньшими темпами, чем за аналогичный период в 2023 году. Да, пока что темпы снижения цен неудовлетворительные, и ЦБ хотел бы видеть более ярко выраженную дезинфляционную динамику. Но всё впереди, к тому же ЦБ, по выражению заместителя председателя Алексея Заботкина, будет ещё ужесточать кредитно-денежную политику».

С другой стороны, продолжает Никита Макаров, можно понять и тех, кто считает, что эффект не виден. На это влияет разобщённость ведомств — Центрального банка, Минфина и Правительства. Это можно видеть по реакции ЦБ на проект бюджета на 2025 год, который для Центробанка стал фактически сюрпризом, судя по риторике. И, конечно же, экономическая теория, по которой действует ЦБ, предполагает не только простое повышение ключевой ставки, но и консолидацию бюджета.

«На текущий момент нельзя сказать, что ведомства действуют слаженно и происходит консолидация бюджета. Хотя, если вычесть финансовые и банковские расходы из проекта бюджета, то можно сказать, что там есть сокращение затратных статей и присутствует некоторая консолидация. Но её недостаточно для того, чтобы получить синергию действий, когда и ключевая ставка, и консолидация бюджета будут показывать значительную эффективность на коротком сроке. На текущий момент можно констатировать факт, что ЦБ действует своевременно. Его задача сейчас — не допустить ситуации, как, например, в Турции или Аргентине. Наш идеальный сценарий — Бразилия, где также наблюдался разгон инфляции, но благодаря жёстким и своевременным действиям Центробанка, который поднимал ставку так же выше 20%, инфляцию удалось побороть, вернуть к уровням 6%. Рано или поздно эти меры сработают, — уверен Никита Макаров. — Экономике, рынку, гражданам и потребителям придётся немного потерпеть».

Эксперт финансового рынка компании SpiceProp Сакен Алшинбаев полагает, что без усилий Банка России по сдерживанию роста инфляции она была бы ещё выше. «Просто в текущих условиях денежно-кредитная политика не столь эффективна. Для достижения дезинфляционных результатов требуется больше времени и усилий, чем обычно», — считает он.

Инфляция, объясняет эксперт, складывается из двух частей: спроса и предложения. Если сопоставить изменение ключевой ставки ЦБ и объём розничных продаж, ситуация прояснится. При первом повышении, в июле 2023 года, годовые темпы роста розничных продаж были на максимальном уровне с мая 2021 года — 13,7%. По состоянию на август 2024 года рост потребления упал в 2,6 раза, до 5,1% г/г.

«Так что Банк России охлаждает спрос, и у него это хорошо получается. Но у инфляции есть и вторая сторона — предложение. Здесь всё действительно сложно, — признаёт Сакен Алшинбаев. — Инфляцию толкает вверх циклическая перегретость экономики России. Она видна по рекордно низкому уровню безработицы в 2,4%. В таких условиях работодатели конкурируют за работников, повышают заработные платы и перекладывают их в себестоимость. Как следствие, цены растут.

В развитых странах в такой ситуации повышают процентные ставки, что и делает ЦБ. Деньги становятся дорогими. Кредитование замерзает. Граждане сокращают потребление. Расширение предложения товаров останавливается. Зарплаты перестают расти. Инфляция падает. Но в России падение потребления сейчас замещается крупными госрасходами. Годовой рост денежной массы составляет 17,6%. Хотя нейтральный барьер находится на 4,1%. Это реальный годовой темп роста ВВП России. Получается, если бы не высокие госрасходы, повышение ставки ЦБ уже сработало бы. Но объективная необходимость заставляет государство продолжать тратить много, поэтому регулятору приходится толкать ставку ещё выше. К сожалению, влияние ужесточения денежно-кредитных условий на инфляцию спроса может быть уже исчерпано. Тогда дополнительные повышения ставки бесполезны. Нужно просто ждать. А при необходимости придётся прямой регуляторикой ограничивать потребительское кредитование».

Источник

Важна не столько доступность ипотечного кредита и уровень ставки, но сама доступность жилья для людей. Об этом заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина в ходе выступления на пленарном заседании в Госдуме.
«И что, самое важное, важна не доступность ипотеки, уровень ставки, а доступность жилья для людей. Если у нас рост спроса выливается в рост цен, а у нас рост цен на жилье был больше роста доходов населения, то это не о росте доступности жилья. А нам надо думать именно о росте доступности жилья», — подчеркнула Эльвира Набиуллина.
По ее словам, ипотечный кредит должен быть доступным на рыночных условиях, без дорогостоящих бюджетных программ. Необходимы меры расширения предложения на рынке жилья, чтобы растущий спрос не выливался в рост цен, добавила глава ЦБ.

«Поэтому мы выступали всегда не за отмену льготной ипотеки, мы выступали за отмену безадресной льготной программы. Недавно счетная палата делала исследование, сколько один человек мог ипотек оформить. Поэтому, конечно, нужна адресная поддержка, с региональным аспектом, семейная ипотека», — подытожила она.

В 2024 году доступность жилья в России упала до десятилетнего минимума, несмотря на массовую льготную ипотеку. По данным Сбербанка, количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. «С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», — отмечал главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников.

РБК